不動産にかかる相続税の計算方法は？金額を抑えるための控除や対策も解説

不動産相続で発生する税金

不動産を相続したときに発生する税金について解説します。

相続税

亡くなった方（被相続人）の財産を残された方（相続人）が引継ぐことを相続と呼び、その相続財産を取得した際に支払う税金のことを相続税といいます。

登録免許税

不動産を相続した際にその不動産を相続人名義にする際にかかる税金のことを指します。

不動産相続税の計算方法

不動産の相続税の計算方法について解説します。

相続する手順

死亡届の提出後、公的年金・健康保険の手続きなどの諸手続きを経て、相続人の確定を行います。その後、遺言書の有無の確認後、相続財産調査・把握というプロセスを踏み、相続が開始されます。

相続税の計算方法

相続税対象となる財産（預貯金、株式、不動産、生命保険金など）である課税財産から基礎控除（後述）を差し引いた額が課税遺産総額になります。

不動産の相続税評価額の計算方法

不動産の相続税評価額は取引価格とは異なり、下記2点を基に算出されます。

1. 路線価方式：路線価×土地の面積
2. 倍率方式：固定資産税評価額×エリアごとの倍率

1は主に市街化区域、2は主に市街化調整区域や農用地区域で適用されます。正確な価格を事前に確認したい場合は不動産鑑定士に依頼して把握するという手段もあります。

▼相続税速算表

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	―
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1700万円
3億円以下	45％	2700万円
6億円以下	50％	4200万円
6億円超	55％	7200万円

不動産相続税を軽減するための控除と節税対策

不動産の相続税を抑えるための対策について解説します。

基礎控除

基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人数）となります。

贈与税額控除

相続によって財産を取得した方が、被相続人から相続開始3年以内に暦年課税の贈与を受けた場合、その贈与財産は相続税課税対象になります（※被相続人の相続開始日が令和8年12月31日までの場合。令和9年1月1日以降の場合は加算対象期間に変動有り）。

ただし、暦年贈与を受けた時に贈与税が課税されているため、同じ財産に贈与税と相続税が加算されることがないよう、その贈与税分を相続税から控除します。これを贈与税額控除といいます。

未成年者控除

未成年者が相続人となる場合、20歳から相続した時の年齢を引いた数字に10万円を掛けて出た金額を控除することができます。

配偶者の税額軽減

相続税の配偶者の税額軽減とは、配偶者が相続した課税対象の遺産は1億6,000万円まで、もしくは配偶者法定相続分までの金額であれば相続税が課税されない制度です。

障碍者の税額控除

障碍者が相続人となった場合、その人の相続税の金額から一定額を減らすことができます。

一般障碍者と特別障碍者で計算方法が異なります。

• 一般障碍者の場合の控除額＝（85歳-相続時の年齢）×10万円
• 特別障碍者の場合の控除額＝（85歳-相続時の年齢）×20万円

小規模住宅地等の特例

一定の要件を満たす土地を相続する場合、小規模宅地の特例により相続税評価額が最大8割減額になる制度です。

その対象となるのは下記の3種類です。

• 被相続人の自宅敷地（特定居住用宅地）
  330㎡まで相続評価額が80%減額になります。
• 被相続人が事業を行っていた土地（特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地）
  • 特定事業用宅地等
    400㎡まで相続評価額が80%減額になります。
    自分の土地の上にある個人名義の建物で事業を行っている場合、対象になります。
  • 特定同族会社事業用宅地
    400㎡まで相続評価額が80%減額になります。
    土地の上の建物（社屋や事務所など）が法人名義の場合で一定の条件を満たした場合、対象になります。
• 被相続人が第三者に賃貸していた土地(貸付事業用宅地等)
  200㎡まで50%の評価減になります。
  アパートやマンション、駐車場、駐輪場などに賃貸していた土地が対象になります。

養子縁組による相続税対策

養子縁組をした場合、法定相続人が増えますので、その分基礎控除が増えます。
実子がいない場合には2人まで、実子がいる場合は1人まで養子を法定相続人に含めることができます。

不動産を相続する時の注意点

不動産を相続する時の注意点について解説します。

相続税がかからなくても申告が必要

相続財産が基礎控除の金額以下であれば、相続税はかからず、その場合は申告も不要となります。
ただし、不動産を相続した場合は注意が必要で小規模宅地等の特例を適用する場合、相続税がかからない場合でも申告が必要になります。

他にも相続財産の見落としなども起こり得るため、相続が発生した場合、一度税理士にご相談されることをおすすめします。

納税の期限に注意する

相続税の申告・納付期限はいずれも被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内となります。これを適正に行わなかった場合、延滞税などのペナルティが課せられますので、注意が必要です。

納税資金不足時の対処法：不動産相続時の選択肢

不動産を相続したものの、納税資金がないというご相談は弊社にも多く寄せられます。
その際の選択肢としては以下の4つになります。

1. 相続した不動産を売却して資金をつくる
2. 相続した不動産を担保に銀行から納税資金を借り入れる
3. 相続税の分割納付を申請する(延納制度の利用)
4. 相続した不動産そのものを納付(物納)

実際に多くの場合で選択されるのは①になります。
その場合、納付期限までに速やかに売却を行う必要があるため、売却価格が相場より低くなり得る可能性があります。

相続を放棄する場合

相続放棄とは被相続人の財産に対する相続権の一切を放棄することです。相続開始から3か月以内に家庭裁判所への申述が必要になります。

相続税対策を検討されている方はHugkumにご相談ください。

弊社ではこれまで多くの方の相続税対策を前提とした不動産運用をお手伝いしております。

専門の税理士法人、弁護士法人と連携して、税務検討報告書の作成から法人スキームの提案など、物件をただ購入頂く形ではなく、目的に合わせた最適な提案を行っています。是非一度ご相談ください。

まとめ

不動産相続には相続税をはじめとする税負担が伴いますが、控除や特例を活用すれば負担を軽減できます。スムーズな相続を実現するには、税額の計算方法を理解し、事前の準備を進めることが重要です。

また、納税資金の確保や不動産の活用方法を検討しておくことで、選択肢が広がります。手続きや対策に不安がある場合は、専門家のサポートを受けながら進めると安心でしょう。