不動産投資の仕組みとローンの活用法を解説！審査のコツやポイントも紹介

不動産投資では、ローンを有効に活用することができれば、リスクを抑えて利益を得ることが可能です。

ここでは、不動産投資ローンの仕組みや、ローン審査を通過するコツ、メリット・デメリットなどについて解説していきます。

不動産投資におけるローンとは

株式投資や投資信託など、投資には色々な種類がありますが、不動産投資はその中でも「物件の担保評価」と「個人の信用力」を基にして、少ない元手でも大きな金額のローンを組むことができる貴重な投資です。

少ない元手で大きな金額の取引ができるという点で言うと、FXにおけるレバレッジのような仕組み（担保として保証金を預けることで、保証金の何倍もの金額の取引ができる）もありますが、不動産投資ローンにおいては以下の点が大きく異なります。

元本割れリスクが少ない

不動産は現物資産で価格変動幅が小さいため、価格の暴落リスクが少ないです。

建物付きの場合は築年数の経過と共に建物価値は低下していきますが、同時にローン返済も進み残債が減っていくため、「物件の資産価値≧ローン残債」という状態をキープしやすいのが特徴です。
※経年による価値の上下がない「土地」の価格に注目することが重要です。

返済原資に賃料収入を充てることができる

不動産投資の大きな特徴として、自身の懐から出すお金ではなく、賃貸して得た収入をローン返済に充てることができるという点があります。

物件によりますが、ローン返済分よりも賃料収入の方が上回っている場合、返済するだけでなく、キャッシュフローとして月々手元に収入を得ることも可能です。

ただし、空室が増加して収入が減ったり、修繕が頻繁に発生して支出が増えたりすると、手元資金の充当が必要になるため、物件の運用状況や状態の見極めが必要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

一般的に不動産のローンと言うと、住宅ローンを想像される方が多いかと思います。

住宅ローンと不動産投資ローンの主な違いは以下の点です。

	対象物件	審査ハードル	金利	ローン年数	金額	団体信用生命保険
住宅ローン	自宅	比較的低い	比較的低い （0.5%前後）	目安35年（年齢による）	年収の7-8倍	ローン金利に含むことが多い
不動産投資ローン	収益物件	高い	低～高（～4%台）	物件の築年数によって変動	数億円規模の場合も（物件の担保評価と個人の与信で変動）	加入する場合は金利が上乗せされることが多い※法人名義の場合は原則加入不可

住宅ローン

• 自宅の購入を目的としたローンです。
• 個人の信用力（勤務先・年収・年齢・既存のローンの有無　etc…）に問題がなければ、比較的借り入れが行いやすいです。
• 事業用のローンや不動産投資ローンに比べ、非常に低金利です。
• 完済時の年齢の上限（80歳前後のことが多い）がありますが、35年がベースになります。
• ご年収の7～8倍くらいの金額が目安になります。
• 団体信用生命保険（死亡時にローン残債がなくなる保険）の保険料はローン金利に含まれていることが多いです。

不動産投資ローン

• 収益物件の購入を目的としたローンです。
• 個人の信用力と、物件の担保評価（土地面積・路線価・建物築年数・構造・賃料収入　etc…）の双方を加味して審査され、かつ住宅ローンに比較して高い信用力を求められます。
• 金利は、主に金融機関と個人の信用力によって変動します。
  いわゆる富裕層であれば0.●%での借り入れも可能な場合がありますが、金融機関が通常取り組みしないような築古の物件は、3～4%台の金利でないと借り入れが難しい場合もあります。
• 1つの金融機関で借りられる金額には上限があることが多いですが、複数の金融機関で借り入れを行うことで、数億円〜数十億円の規模まで拡大することも可能です。
• 団体信用生命保険に加入する場合は、金利が上乗せされることが多いです。

金融機関の不動産投資ローン審査におけるポイント

不動産投資ローンにおいて最も重要なのは、金融機関からいかに好条件で借り入れができるか、という点です。
審査上で見られるポイントについて、個人の信用力、物件の担保評価、購入目的、という3点にフォーカスして解説していきます。

個人の信用力

前述の通り、不動産投資ローンは住宅ローンと比較して審査のハードルが高い傾向にあります。

その理由として、住宅ローンは基本的に給与所得でのローン返済が前提であるのに対して、不動産投資ローンは、1つの事業として、その物件単体の収支で返済計画が成り立つかどうか、という点が見られるからです。

しかしながら、個人の信用力が高ければ、審査を有利に進めることができる場合もあります。
具体的には、下記のポイントが見られます。

勤務先

企業規模、財務体質の健全性などが審査に関わります。
個人事業主や経営者の場合も同様です。

また、公務員、医者、士業（弁護士・税理士等）などは特に審査上有利とされています。

預貯金

返済原資やランニングコスト、中長期で発生する大規模修繕等の支出が発生し、賃料収入＋手元資金の充当が必要になった場合でも、余力があるかどうかという点が審査に関わります。

また、購入時に自己資金を投入する場合は、自己資金で預貯金がなくなってしまうのか、手元に十分な資金が残るのか、という点が重要です。

その他資産

株式や投資信託、自宅の有無、保有不動産の有無等が審査に関わります。

ただし、仮想通貨などは価格変動性が高く信用性の低い資産と見なされたり、非上場株式などは流動性の低い資産と見なされたりする場合もあります。

自宅に関しては、住宅ローンがある場合は負債になりますが、同時に不動産資産としてもみなされます。

また、審査上の交渉材料として、メインバンクの預金を借入予定銀行の口座へシフトする、コベナンツフィー（融資事務取扱手数料）を支払う、などの打診が有効な場合もあります。

物件担保評価とは？不動産投資ローン審査の重要ポイント

不動産投資ローンは物件を担保にして借り入れを行うため、金融機関が最も厳しく見るのは物件の担保評価です。

ポイントごとに解説していきます。

担保評価の方法

①積算評価

以下の計算式で算出される土地・建物の評価の目安となる指標です。

土地：相続税路線価（円/㎡）×土地面積（㎡）
建物：標準建築費（円/㎡）×建物面積（㎡）÷法定耐用年数（年）×残存耐用年数（年）

標準建築費の参考表

木造	約15万円/㎡
軽量鉄骨造	約16万円/㎡
重量鉄骨造（Ｓ造）	約18万円/㎡
鉄筋コンクリート造（RC造）	約20万円/㎡

※上記は大体の目安であり、金融機関によって設定単価は異なります。

例えば、下記条件の物件の積算評価を確認してみましょう。

【条件】
売買価格：50,000,000円
土地：300㎡
相続税路線価；80,000円/㎡
建物：200㎡
構造：軽量鉄骨造（法定耐用年数27年）
築年数：15年

【計算式】
土地：80,000円/㎡×300㎡＝24,000,000円
建物：160,000円×200㎡÷27年×12年＝約14,200,000円
合計：約38,200,000円

この場合、物件価格：50,000,000円に対して、積算評価：約38,200,000円のため、約11,800,000円の担保不足となっています（金融機関によって上記計算式に掛け目が入り、更に担保評価を厳しく見られる場合もあります）。
この不足分を、物件の収益性や個人の信用力で補うことで、融資額を伸ばしていくようなイメージです。

②収益還元評価

物件の収益性（いわゆる「利回り」）に基づいて担保評価を行う方法です。

ただ、利回りが高い物件＝担保評価が高い、という訳ではありません。
金融機関の審査においては、運用期間を設定し収支シミュレーションを算出した上で評価額の算定が行われますが、シミュレーションでは、下記のような変数を用いて収支にストレスを掛けて計算されます。

• 空室率
• 賃料下落率
• 退去後のリフォーム
• 大規模修繕

そのため、「エリアの賃貸ニーズに合っていない間取り」「周辺に競合する賃貸物件が大量に供給されている」「入退去が頻繁に起こる可能性がある」「経年劣化により建物の状態が悪い」といった場合は、利回りが高くても、収益還元評価における担保評価は決して高くない、といった場合もままあります。

金融機関によって、①②のどちらの評価方法を優先するのか、双方を掛け合わせて判断するのか、といった評価基準は異なりますが、1つの目安として、理解しておく必要があります。

ローン年数の算定方法

原則として「法定耐用年数－築年数」がローン年数の目安になります。

法定耐用年数

木造	22年
軽量鉄骨造（鉄骨厚さ3mm以下）	19年
軽量鉄骨造（鉄骨厚さ3mm超～4mm以下）	27年
重量鉄骨造（Ｓ造）	34年
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年

上記が目安になりますが、個人の信用力によっては、ローン年数を更に延ばせる場合もあります。

また、下記のようなケースでも融資年数が延びる場合があります。

• 新築物件の場合（例：木造の法定耐用年数は22年ですが、新築だと30～35年のローンが可能な場合もあります）
• 劣化対策等級を取得している場合
• 不動産鑑定の結果により、法定耐用年数の残存期間よりも、経済的耐用年数の残存期間が長く残っていると見なされた場合

購入目的

金融機関が案件として最も取り組みやすいのは「相続対策」を目的とした不動産購入です。

「投資」目的での不動産購入は、金融機関からすると貸し出しハードルが高く、案件としての取り上げが難しい場合が多いです。
（金融機関により内情は異なるかと思いますが、例えば、短期での売却による一括返済リスク等がネックになるのではないかと推察されます）

逆に、いわゆる「地主」や「富裕層」といった方の場合、相続税の課税対象となる資産の圧縮や、子世代の納税資金の確保のため、という名目で「ローン（負債）」を利用して「不動産」を購入する、というロジックが成り立つため、金融機関としては取り組みがしやすいのです。

そのため、ご自身の資産背景や、家族構成、将来予想される相続税のシミュレーション等の資料を用いて、「不動産を購入する必要がある」というストーリーを立てることが非常に有効です。

不動産投資ローンを打診する際の注意点

不動産業者の提携や、既存取引顧客の紹介を入口にして案件を持ち込む

金融機関によって、不動産投資に対する積極性は大きく異なります。

不動産投資ローンを扱っていることを大々的に謳っていなくとも、実は積極的にローンを取り扱っているケースはままあります。また、同じ金融機関でも、支店によって融資姿勢が全く異なる場合もあります。

不動産業者の提携や、既に金融機関と取引のある顧客からの紹介が入口だと、こういった金融機関・支店の見極めがなされた状態で案件の持ち込みができるため、スピーディーに進めることが可能です。

出口戦略の疎明資料を用意する

物件の資産価値の指標として実は1番重要なのは、「積算評価」では測れない「市場実勢価格（実際に売り出した時にいくらで売れるのか）」です。

特に、残存耐用年数が少ない、もしくは耐用年数を超過している物件の場合、金融機関としては、建物が古くなり賃貸状況が悪化した場合の貸し倒れリスクを非常に懸念するものです。

そのため、「もし建物に価値がなくなっても、解体し土地として売り出した場合●●円以上であれば売れる」という根拠付けができると、審査上有利に働く可能性があります。

弊社の場合、長く不動産仲介業を行ってきた経験を活かして、「実際に売却する場合の市場想定価格」「弊社で直接買取する場合の想定価格」を算出し、査定書というかたちで資料をご提供させて頂くことが可能なため、事例と根拠に基づいた出口戦略を説明することができるという強みがあります。

まとめ

いかがでしたか？

ローンというと「借入」「負債」である、というイメージが強いかもしれませんが、購入する不動産を適切に選定できれば、ローンを活用することで、手元の資金を残したまま有利に資産形成を行うことができます。

また、ご相続対策を目的とした不動産購入の場合は、ローンの借り入れを行うことで、高い節税効果が見込める場合もあります。

ローンをうまく活用して、不動産投資の効果を最大化させていくことが重要です。