不動産投資の利回り計算と収支シミュレーションの注意点を徹底解説！

不動産投資において収益性を計る指標の1つである「利回り」。 

ここでは利回りの基本的な考え方と、投資シミュレーションにおける注意点などを解説していきます。 

利回りとは

不動産投資における利回りには大きく2種類あります。 

• 表面利回り
• 実質利回り 

表面利回り

「物件の年間賃料収入÷物件価格」 

一般的に、インターネットに掲載される物件情報等には、この表面利回りが表記されています。 
※現在空室がある場合は、募集賃料などから「満室になった場合の想定賃料」にて計算します。

実質利回り

「（物件の年間賃料収入－年間にかかるランニングコスト）÷物件価格」 

運用コストも加味した数値のため、収支のシミュレーションを行う際に有用な指標となります。 
※ランニングコストには、物件の管理を管理会社に委託する場合の管理手数料・共用部の光熱費・固定資産税等が含まれます。 
※上記に加えて、物件購入時にかかる諸経費（登記費用・不動産取得税等）を物件価格にプラスして計算する場合もあります。   

利回り計算の注意点

表面利回りを計算する際の注意点 

①ランニングコスト 

表面利回りの計算には、運用期間中にかかる経費が含まれていません。 

物件によってかかる経費率は変動するため、表面利回りが高くても、実際の運用を考えるとあまり収益性が上がらない場合があるため注意が必要です。 

②（空室がある場合）満室想定賃料が適切かどうか 

表面利回りを高く見せるために、空室の想定賃料が高めに設定されている物件もあります。 想定賃料が適切かどうかの見極めが重要です。 

③長期入居者の有無 

中古物件の場合、新築当時から入居している部屋は現在の相場に比べて高い賃料で入居している場合があります。 

その部屋が退去した場合、再募集の際に利回りが下がる場合もあるため、注意が必要です。 

実質利回りを計算する際の注意点

①ランニングコストの金額 

運用期間中にかかる経費は、物件種別や構造によって大きく変動します。 

例として、下記が挙げられます。 

• 固定資産税：木造は安価、RC造は高額/築年数により変動（建物）/エリアにより変動（土地） 
• エレベーター：定期点検（数万円/月） 
• 浄化槽・貯水槽：定期点検・清掃費（数千円/月） 
• （分譲マンションの場合）管理費・修繕積立金：毎月定額（数千円〜数万円/月） 

表面利回りが高くても、ランニングコストが高額で収支が上がらない場合もあるため、注意が必要です。 

②購入時の諸経費の金額 

物件購入時にかかる諸経費も、物件種別や構造、規模等によって変動します。 

例として、下記が挙げられます。 

• 登記費用：物件の固定資産税評価額が高いほど高額 
• 不動産取得税：同上（ただし新築は減税が受けられる場合もあります） 
• 火災保険料：建物構造と規模により変動 
• 仲介手数料 

諸経費はローンに含めることができない場合が多く、高額な自己資金が必要になるケースもあるため、収支計算において十分に考慮する必要があります。    

物件による利回りの違い

一般的に、利回りの高低には下記のような傾向があります。 

	低利回り	高利回り
エリア	都心	郊外
築年数	新しい	古い
部屋数	少ない	多い

不動産投資でエリアが利回りに与える影響

建物の建築費用はエリアによって大きく変わらないため、傾向として土地価格の安い郊外ほど利回りが高く、土地価格の高い都心ほど利回りは低くなりやすいです。 

築年数による利回りの違い

築年数が経過するほど、建物の経年劣化を加味して物件価格が安くなっていくため、利回りが高くなる傾向にあります。 

部屋数による利回りの違い

一般的に、部屋数が多い（1部屋あたりの面積が狭い）ほど賃料総額が大きくなりやすいため、利回りが高くなる傾向にあります。

これは、家賃と部屋面積の大きさが正比例の関係にないことが理由です。 
例：30㎡の1LDK…家賃5万円 / 15㎡のワンルーム…家賃3万円 
（部屋面積が半分になっても、家賃は半分ではなく3分の2程度で下げ止まる） 

一見利回りの高い物件でも、 

• 郊外のため土地価格が安く、将来の出口戦略が立てづらい 
• 築古のため修繕等の経費がかさむ 
• 部屋面積が小さいため、入退去が頻繁に起こり、経費率が高い 
• 戸あたりの賃料が安いため、入居者層が悪くトラブルや滞納が起こる 

といったデメリットがある場合もあるため、注意が必要です。 

実際の収支シミュレーションにおける注意点  

ローン金利・借入可能年数

ローンを組んで購入する場合、金利と借入年数によって収支が大きく変動します。一般的に、築年数が経過しているほど借入年数は短くなる傾向にあります。 

長い年数でローンを組むことができる金融機関もありますが、金利が高いことが多いので、 無理なファイナンスを組むことがないよう見極めが重要です。

入退去

アパートやマンションでは必ず入退去が発生します。 

入退去の頻度や、退去が発生した場合のリフォーム費用はもちろんですが、 空室募集時のコストには特に注意が必要です。 

賃貸募集時には、入居決定時に賃貸仲介会社に支払う「AD（広告料）」と呼ばれるフィー（賃貸仲介会社の営業担当へのインセンティブ）を予め設定します。 

賃貸仲介会社としては、同じADであれば、当然ながら「良い物件（＝客付けしやすい物件）」から紹介します。 
そのため、間取りが悪い/立地が弱い/競争力の低い物件は、ADを家賃の3か月分・4か月分と高額に設定しないと埋まらない場合があります。（適切なAD相場は家賃の1か月分です） 

また、競争力の低い物件は、敷金・礼金が取れない場合も多く、 収支に影響するため、見極めが必要です。 

修繕・リフォーム

建物の状態によっては、物件購入と同時に外壁塗装や防水工事などの大規模修繕が必要になる場合もあります。 

運用期間中は設備の故障・不具合があれば都度修繕費がかかりますし、 長期間住んでいる入居者が退去した場合、高額なリフォーム費用がかかるケースもあります。 

また、設備や間取りにはトレンドがあるため、適宜アップデートが必要です。 
例：ウォシュレット・モニター付インターホン・和室→洋室 

エアコンや給湯器、水回り設備などは物自体の値段が決まっているので、 特に狭小物件の場合は、経費率が高くなる傾向にあるため注意が必要です。 

物件選びにおけるポイント

利回りに再現性があるか

上述の理由により、物件によってかかるコストは大きく異なるため、  一概に「利回り●%以上は良い物件」と言い切ることはできません。 

大切なのは「利回りに再現性があるかどうか」というポイントです。 

見えないコストを織り込んで終始の想定をすることが重要です。 

インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも考慮する

物件はどこかで売却のタイミングがきます。 

建物の価値は経年により下落していくため、最後に残る「土地」の価格が担保されている物件は出口戦略が立てやすいです。 

利回りが低くても、物件価格に占める土地値の割合が高ければ、 その分キャピタルゲインが狙いやすくなるため、 利回り以外の観点からも物件選びを行うことが大切です。

まとめ

不動産投資における利回りは表面利回りだけでなく、実質利回りや運用コストを加味したシミュレーションが不可欠です。

高利回りの物件でも、空室リスクや修繕費の増加により収益性が低下する可能性があるため、収支計算を慎重に行うことが重要です。また、ローンの金利や借入期間、入退去時のコスト、長期的な修繕計画も考慮し、無理のない資産運用を行うことが成功の鍵となります。

安定した資産形成を目指すためには、数字の裏にあるリスク要因を見極め、慎重な物件選びを行いましょう。