不動産投資の成功に不可欠なローンの金利とは？事例を交えて解説

不動産投資で失敗しないために最も重要な要素の一つといっても過言ではない、ローン。

ここでは前回の記事（不動産投資の仕組みとローンの活用法を解説！審査のコツやポイントも紹介）に続き、ローンに重要な金利について解説していきます。

不動産投資のローン種類と金利の違い

アパートローン（パッケージローン）

アパートローンとは、賃貸経営を目的とした、居住用不動産を購入するために各金融機関がパッケージ化したローン形態です。

「収益性、構造、耐用年数、販売価格などの物件情報」と「年収や金融資産、居住地などの購入者の属性情報」を基に取り組み可否が決まります。

金融機関ごとに審査基準に特徴がありそれぞれ金利基準も変わります。
一例として弊社で実際に販売した物件と金融機関ごとの審査結果を記載します。

【物件概要】
新築アパート(ランドセット)
物件所在地：愛知県名古屋市(地下鉄東山線徒歩5分)
構造：木造3階建て(劣化等級3級取得)
価格：9,000万円
利回り：6.3％
土地面積：40坪(実勢坪単価90万円)

【物件購入者①】
年齢：35歳
職業：会社員
年収：1,500万円
金融資産：4,000万円
居住地：東京都

	A銀行	B銀行	C銀行
融資割合	10割	9割	8割
融資年数	35年	30年	30年
金利	変動金利2.3%	変動金利1.9%	変動金利1.5%
融資手数料	融資金額×1%＋税	融資金額×0.5％＋税	30万円
融資エリア	全国	全国（主要エリア）	東海圏
団体信用生命保険	加入あり	加入あり	加入なし

実際に融資打診を行い、審査結果が出たのが、上記の3行です。

A銀行は購入者の居住地も物件所在地も問わず、フルローンでの融資です。金利は2.3％とやや高めですが、融資年数が長いのが特徴です。団体信用生命保険の対象になります。

B銀行は物件所在地が主要エリアに限られますが、今回の物件は融資対象となりました。融資年数は30年、金利も1.9%とA銀行に比べ低く、融資事務手数料もA銀行に比べると割安です。一方融資金額は9割融資となりました。団体信用生命保険の対象になります。

C銀行は物件所在地が東海圏に限られ、購入者の居住地も基本は東海圏限定になります。ただ弊社がこれまで居住者が遠方の場合でも協働して運用を行ってきた実績が認められ、居住者が東京在住ながら融資可決となりました。
融資年数は30年、金利も1.5%と他の2行に比べて低く、融資事務手数料は最も安価です。一方で頭金は物件価格の2割を求められ、団体信用生命保険の対象にはなりません。

結果的にこの方は初めての1棟アパート購入であることと、手元資金を保全したいというお考えからA銀行を選択されました。

【物件購入者②】
年齢：41歳
職業：会社員
年収：1,200万円
金融資産：5,000万円
居住地：愛知県

	D信用金庫	E銀行
融資割合	9割	8割
融資年数	30年	22年
金利	10年固定金利1.6%	変動金利1.2%
融資手数料	13万円	20万円
融資エリア	愛知県名古屋市	愛知県内
団体信用生命保険	加入なし	加入なし

この方も実際に融資打診を行い、審査結果が出ました。

図①の金融機関に加え、2行の金融機関からも融資可決の連絡がありました。

D信用金庫は地元密着で不動産融資に積極的な金融機関です。
物件の担保評価と収益性、居住者属性情報に問題がなく、弊社と関係が深い金融機関だったことも奏功し、融資可決となりました。また他金融機関と違い、10年間の固定金利での融資となります。

E銀行は東海圏をメインに事業を展開する金融機関です。
こちらは融資年数は22年と耐用年数通りの融資だったものの、金利は1.2％と最も低い水準となりました。

結果的にこの方は融資条件のバランスが最も良かったD信用金庫を選択されました。

以上の例のように、同じ物件での融資打診であっても、金融機関ごとのアパートローンの基準は様々です。融資エリア、購入者居住地、融資可能年数によって取り組み可否が決まることも多く、金利も異なります。

一般的にアパートローンを商品としてラインナップしている金融機関は不動産投資への融資が積極的であることが多く、購入検討される方は確認されることをオススメします。

プロパーローン

プロパーローンとは保証会社を介さず、金融機関が自社でリスクを負って貸し出す形態を指します。 一般的な住宅ローンやアパートローンなどは万が一債務者が支払い不能になった際、保証会社が返済を保証します。

一方でプロパーローンはこのような手続きを踏まずに融資を行うため、自由度が高い反面、融資ハードルは一般的に高くなります。

メリットとしては完全にオーダーメイドの融資となるため、融資金額や金利などに制限がなく、事業としての収益性が認められればアパートローンに比べて好条件の融資が受けられる可能性が高くなります。

アパートローンと違い、その基準は各金融機関によって様々で、一概にこのパターンであればプロパーローンが可能というような線引きは難しいのが現状です。

弊社の事例としては事業会社を既にお持ちのオーナーや潤沢な手元資金をお持ちの投資家の方がプロパーローンで好条件の融資を得て、実際に物件購入をされております。

まとめ

いかがでしたか？

今回は実際の事例も交えてご説明いたしました。

自身が検討する物件でどのような融資条件が出るのか把握していくことは、不動産投資を行う上で最も重要な要素の一つです。

弊社では多数の金融機関との取引があり、その方の状況に合わせた適切なファイナンスアレンジを行っておりますので、是非ご相談頂けますと幸いです。