資産管理会社とは？不動産投資における資産管理法人立ち上げのメリット、デメリットを解説

不動産投資を行う上で、「どんな物件を購入するか」「どのようなファイナンスを組むか」ということは勿論最も大事なポイントですが、それと同時に「個人で購入するか、法人で購入するか」という点も非常に大事なポイントのひとつです。

そこで今回は資産管理会社に焦点をあて、解説していきます。

資産管理会社とは？

資産管理会社とは不動産、株式、債券などの資産を保有する方が、その資産を管理、運用することを目的に設立された法人です。

一般的な企業と異なり、資産家（投資家）本人、及び家族のための会社として存在し、多くの場合資産管理以外の事業は行わないことが特徴です。

主な収入は不動産の賃料収入、売却益株式の配当収入などになります。別名プライベートカンパニーとも呼ばれます。

資産管理会社の設立に向いている人とは？

後述する主に税制面でのメリットを鑑み、設立を検討すべきですが、一般的に資産管理会社を立ち上げる方は下記のような方です。

• 相続税発生見込みのある資産家、及びその一族
• 本業以外での投資による収益が一定以上見込まれるサラリーマン

弊社では物件をご提案差し上げる際に提携税理士法人のシミュレーションを参考に法人化の検討を行うのですが、メリットありとなった場合、投資物件の購入のために新たに資産管理会社を設立される方も非常に多くいらっしゃいます。

資産管理会社のメリットとデメリット

メリット

節税効果

節税の観点で、不動産や株式の運用益を得る場合、「個人で利益を得る場合」と「法人で利益を得る場合」で課される税が異なります。
「個人で利益を得る場合」、課される所得税の税率は5%〜45%でその方の所得金額により変動します。

一方、「法人で利益を得る場合」の税率は年800万円以下であれば15%、それ以上については23.2%と定められています。
個人所得によっては20%以上税率の差が開くため、人によっては大きな節税効果が見込めます。

損益通算

損益通算とは複数の事業の損失と利益を合算して計算することです。
例えば不動産事業で出た利益と株式での損失を合算した場合、不動産事業の利益を圧縮することができます。
個人でも損益通算は認められていますが、その範囲は限定的です。
法人として事業を行うことで損益通算の対象が広がります。

繰越控除

こちらは端的に言うと、その年に生じた損失を翌年以降発生した利益と相殺して税額を抑えることができる制度です。

個人でも一部認められておりますが、その期間が3年間であるのに対し、法人は最長で10年間認められています。損益通算にも言えることですが、長期に渡り利益と損失の平準化を行うことができるのは法人設立のメリットと言えます。

経費

法人では事業運営に必要な支出を経費として計上できます。

当然事業に関係のない経費を計上することはできませんが、一般的に個人事業に比べ法人の方が経費計上が認められる幅が大きいのが特徴です。

個人事業とは違い、例えば就業実態のある家族を役員として支払う報酬を必要経費として計上することができます。また受け取る方も給与所得控除が適用されるので、結果的に節税効果を生むこともあります。

所得分散

個人で資産を保有した場合、収入は本人のみが得ますが、資産管理会社を設立した場合には、上記のように家族を役員として役員報酬を支払うことが可能となり、収入を分散させることができます。

そうすることで受け取る側は税率の高い贈与税の課税対象ではなく、税率の低い所得税の課税対象となるメリットがあります。

また前述の通り、法人側は報酬を経費計上できるメリットがあります。

相続対策

家族に報酬を払い、現金を貯蓄させることは将来相続が発生した際の相続税の支払い準備に有効となります。
資産の中でも特に不動産を相続する場合は、持分の協議、土地の分筆、金銭代償の発生など手続きが厄介になりがちです。

一方、資産を個人から資産管理会社へ移転することにより、相続資産は資産管理会社の株式となり、数字で管理できるため、遺産分割が容易になるメリットがあります。

デメリット

資産管理会社設立時にかかる初期コスト

法人の設立にはコストがかかります。

最低水準として株式会社設立の際に約25万円程度、合同会社の場合は約10万円程度かかります。
司法書士に手続きを依頼する場合は別途報酬が発生します。

運営コストがかかる

資産管理法人の運営には税理士報酬や法人住民税などの負担があります。法人の場合、赤字決算であっても住民税均等割という費用が発生するため、毎年約7万円の負担となります。

不動産移転に伴う移転コスト

個人の不動産を資産管理会社へ移転する場合には、通常の売買と同様に登録免許税（固定資産税評価額2％相当）、不動産取得税（固定資産税評価額3～4%相当）、消費税などのコストがかかります。

物件の大きさによっては数百万程度の移転コストが発生するため、新規で物件を購入する場合は、購入する段階での判断が非常に重要となります。

資産管理会社の設立手順

こちらは通常の法人登記と変わりません。

株式会社、合同会社など複数の会社形態がありますが、基本事項の決定から登記申請、役所への法人設立届出書の提出という流れになります。

現在はご自身でWeb上で設立準備をできるサービスなども出てきておりますので、お調べになられてみてはいかがでしょうか。

まとめ

いかがでしたか？

一定の規模で不動産投資を行っていく上で、資産管理会社の設立は必ず検討すべき内容です。

弊社では税務面のサポートや法人登記に関しても、提携している税理士法人、司法書士事務所と共にワンストップでご提案させて頂いております。個人、法人どちらで始めるのがいいのか悩んでいるという方もしっかりとシミュレーションを作成の上、対応させて頂きます。