不動産投資で法人化するメリットとデメリット！タイミングや手続きについても解説

不動産投資において、一定の規模感に達した際に検討されることが多い、法人化。

そのメリットやデメリットについてご説明をしていきます。

不動産投資の法人化

　不動産は個人は勿論、法人でも所有することができます。

　一般的に不動産投資の法人化とは個人名義で行っていた不動産賃貸業を新たに法人(資産管理法人)を立ち上げ、その法人に移転することを指します。

　資産管理会社（法人）の代表となる個人が資本金を出資して、法人が物件を購入して所有する形になります。

不動産投資の法人化メリット、デメリット

ここでは不動産投資の法人化メリット、デメリットを解説します。

不動産投資の法人化メリット

所得税の節税効果

　個人事業として行われる不動産投資(不動産賃貸業)の所得は給与所得との合算になります。

　そのため個人事業の場合、不動産投資で得た所得が給与所得に加算されるため、所得税率はその合算した金額によって決まります。

　税率は5%～45%の7段階となりますが、高所得であればあるほど税率が高くなります。

　「法人で利益を得る場合」の税率は年800万円以下であれば15%、それ以上については23.2%と定められています。

　個人所得によっては20%以上税率の差が開くため、人によっては大きな節税効果が見込めます。

相続対策になる

　資産の中でも特に不動産を相続する場合は、持分の協議、土地の分筆、金銭代償の発生など手続きが厄介になりがちです。

　一方、資産を個人から資産管理会社へ移転することにより、相続資産は資産管理会社の株式となり、数字で管理できるため、遺産分割が容易になるメリットがあります。

融資を受けやすくなる

　個人での物件購入と違い、不動産投資を法人で行う場合、法人での決算情報が融資判断のウエイトを占めます。

　そのため黒字決算を続け、金融機関から認められる経営を続けていれば融資を受けやすくなります。

　また現在は創業融資などの融資制度もあり、設立間もない時期でも融資を受けられる可能性があります。

経費計上できる範囲が広がる

　法人では事業運営に必要な支出を経費として計上できます。

　当然事業に関係のない経費を計上することはできませんが、一般的に個人事業に比べ法人の方が経費計上が認められる幅が大きいのが特徴です。

　個人事業とは違い、例えば就業実態のある家族を役員として支払う報酬を必要経費として計上することができます。

　また受け取る方も給与所得控除が適用されるので、結果的に節税効果を生むこともあります。

欠損の繰越期間が長くなる

　その年に生じた損失を翌年以降発生した利益と相殺して税額を抑えることができる制度です。

　個人でも一部認められておりますが、その期間が3年間であるのに対し、法人は最長で10年間認められています。

　長期に渡り利益と損失の平準化を行うことができるのは法人設立のメリットと言えます。

不動産法人化のデメリット

設立コストがかかる

法人の設立にはコストがかかります。

最低水準として株式会社設立の際に約25万円程度、合同会社の場合は約10万円程度かかります。

司法書士に手続きを依頼する場合は別途報酬が発生します。

運営コストがかかる

資産管理法人の運営には税理士報酬や法人住民税などの負担があります。

法人の場合、赤字決算であっても住民税均等割という費用が発生するため、毎年約7万円の負担となります。

不動産移転に伴う移転コストがかかる

個人の不動産を資産管理会社へ移転する場合には、通常の売買と同様に登録免許税(固定資産税評価額2％相当)、不動産取得税(固定資産税評価額3～4%相当)、消費税などのコストがかかります。

物件の大きさによっては数百万程度の移転コストが発生するため、新規で物件を購入する場合は、購入する段階での判断が非常に重要となります。

不動産を法人化すべきタイミングはいつ？

不動産を法人化すべきタイミングについて解説します。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

課税所得900万円以上が一つの目安となります。

不動産で法人化する際の手続き手順

不動産で法人化する際の手続き手順を解説します。

会社設立事項の決定

　会社名、本店所在地、資本金、設立日、会計年度、事業目的、株主と役員の構成を決定する必要があります。

法人用実印の作成

　法務局に設立登記の申請をするときには、会社の実印が必要となります。

　社名が決まったらまず実印を作り、印鑑届書の提出も行いましょう。

公証役場で認証を受ける

　上記で決定した会社設立事項を定款に記載し、公証役場という役所で認証してもらいます。

　ここで内容に不備がないかを公証人の確認を受けます。

資本金の振り込み

　上記を経た後に資本金を振り込みます。この時点では法人の銀行口座を作成できないため、発起人(株主)の個人口座に振り込みます。

必要書類を作成し、法務局で登記する

　設立登記申請書、定款、登録免許税分の収入印紙、発起人の印鑑証明など必要書類を作成し、法務局で申請をします。

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いかがでしたでしょうか？不動産投資を行う上で、法人化は非常に重要なテーマです。

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