土地活用の方法や注意点とは？メリット・デメリットを押さえ成功への一歩を踏み出そう

土地を有効的に活用するにはどの方法が良いのだろう…と頭を悩ませている方もいるのではないでしょうか。本記事では、土地活用の種類をはじめ、活用する目的や周辺のニーズ、法規制などについて解説していきます。

土地活用する際はまず目的を決める

土地活用は、目的に応じて「投資額」「建物を建てるかどうか」「借り入れをするかどうか」を決める必要があります。

例えば、節税が目的であれば、借り入れをして建物を建てた方がメリットが大きいケースが多いですが、
キャッシュアウトすること無く土地を保全することや、流動性の高い状態で次代へ承継していくことが目的であれば、駐車場経営など投資額を抑えた投資の方が向いているケースが多いです。

また、短期的な活用なのか、長期的な活用なのか、といった観点や、
どのくらいのリターンを得たいのか、といった観点でも選ぶべき活用方法が異なります。

節税対策

固定資産税

不動産は、土地上に建物を建てることで「土地の固定資産税」を大幅に軽減することができます（約6分の1程度）。

ただし、建物にも固定資産税は課税されるため、マンションなど大規模な建物を建てると、建物の税金＞土地の税金の軽減分となることもあるので注意が必要です。

相続税

適切な活用方法を選択すれば、不動産を用いて合法的かつローリスクで相続税を大幅に節税することが可能です。

それは、不動産投資には以下の特性があるためです。

• 現金よりも不動産の方が「相続税評価」が低くなる
• 賃貸アパートやマンションが建っている土地は「貸家建付地」となり更に「相続税評価」が低くなる
• 借り入れをすることで、負債の額を、相続税の課税対象となる資産の額から差し引きすることができる

また、以下の観点からも選択するべき土地活用の種類は異なってきます。

収益性

大きなリターンが得たい場合は、アパートやマンション経営の方が向いています。

しかし、建築費などの初期費用や、運用期間中のランニングコストがかかりますし、
入居状況によって収益が変動する可能性もあるため、相応のリスクを抱えることになるという側面もあります。

一方で、駐車場経営や、借地として土地を貸し出す場合、
コストは抑えられますが、リターンは小さくなる傾向にあります。

ただし、ロードサイドの土地や、まとまった大きさのある土地であれば、
コンビニなどの店舗や、老人ホーム、保育園などの事業用地として貸し出すことができるケースもあり、
その場合は賃料収入も相応に高額になります。

転用性

建物を建てると、途中で他の用途に路線変更することは難しいです。

また、将来的に売却する場合、土地であれば住宅地・事業用地など、個人・法人問わず幅広い需要がありますが、
アパートなどの建物が建っていると、買い手が投資家や企業に限定されるため、売却のハードルは高くなります。

世代交代などを見据えて活用方法の選択肢を残しておきたい場合は、
建物を建てずに土地の状態で活用を検討することも有効です。

遊休地の管理

土地は所有しているだけで固定資産税がかかるため、
活用せずに置いておくと、税金だけがかかる負債となってしまいます。

また、長く居住していない古い空き家の場合だと、老朽化による崩落や、放火などのリスクもあります。

件数は少ないですが、長く空き地の状態で所有していた土地へ不法投棄されたり、敷地内で焼身自殺があり事故物件になってしまった、というケースもあります。

そういったリスクをヘッジするためには適切な管理が必要ですが、相応のコストもかかるため、
遊休地の管理にお悩みの方は土地活用を検討されるケースがおいです。

土地活用方法のアイデア14種とメリット・デメリット

土地活用と一口に言っても、様々な種類があります。

それぞれメリットとデメリット、何の目的に向いているのかが異なるため、ご説明していきます。

アパート・マンション経営

上述の理由により、相続税対策に最も向いているのがアパート・マンション経営です。

建築費という名目で借り入れもしやすいため、更に大きな節税効果を得ることも可能です。

メリット

• リスクコントロールがしやすい
  賃貸住宅はいつの時代も一定の需要があり、地域によって賃料水準も一定的なため、
  収支の見通しが立てやすく、リスクコントロールが行いやすいです。
• リターンが得やすい
  借り入れをしやすい土地活用方法なので、手元資金を残しつつ、月々の収入を得ることができます。

デメリット

• 初期費用・運営費用などのコストがかかる
  建物の建築には相応の費用がかかりますし、運用期間中は突発的な修繕や、定期的なメンテナンスによる支出も発生します。
• エリアによって適切な建築計画を検討する必要がある
  建築コストはエリアによって大きく変わらないため、
  賃料水準の高い都心と、賃料水準の低い郊外とでは、得られるリターンの大きさが異なります。
  また、周辺にどのくらい賃貸の競合物件があるかといった市場調査や、賃貸ニーズをとらえた間取り・駐車計画ができているかといったプラン検討ができていないと、満室経営は難しいです。

戸建て賃貸

アパート・マンションと同様に、戸建て賃貸も相続税対策に有効です。

戸建であれば建築コストが比較的安価なため、投資額を抑えることが可能です。

メリット

• 平均入居期間が長い
  戸建てはファミリー層がターゲットとなるため、一度入居すると退去までが長いです。
• 賃料単価が高い
  多くの戸建てはアパート・マンションに比較して賃料水準が高いため、
  入居者の属性もハイクラスになる傾向があり、滞納や入居トラブル等のリスク低減に繋がります。
• 流動性が高い
  仮に賃貸として貸し出すことをやめても、戸建ての場合は投資物件ではなく居住用物件として売買することが可能です。
  また、アパートの場合1棟しか建てられない土地でも、戸建てであれば分割して複数棟建築することができるので、
  相続の際に分配が容易であるというメリットもあります。

デメリット

• 空室時のキャッシュアウトが大きい
  アパート・マンションと異なり、戸建ての場合は空室時は収入が0になります。
  借り入れをしている場合は、新たに入居するまでローン返済によるキャッシュアウトが生じます。
• 賃貸ニーズが予測しづらい
  戸建て賃貸の供給はアパート・マンションに比較すると非常に少ないため、
  賃料相場や賃貸ニーズの予測が難しいです。

賃貸併用住宅

自宅に住みながら一部を賃貸として貸し出すことで、非常に少ない支出で住居を所有することが可能です。

マイホームを所有しながら可処分所得を増やしたい方に向いています。

メリット

住宅ローンを利用できる場合がある
自己の居住に占める面積割合が50%超であれば、住宅ローンを利用して建築が可能です。
アパート・マンションを建てる場合に利用する収益不動産用のローンに比べて、非常に低い金利で借り入れができます。

デメリット

• 一般的な戸建てに比べて建築費用がかかる
  自己利用の部分と賃貸用の部分を設けようと思うと、ある程度の大きさを確保する必要があり、
  また、キッチンや風呂などの設備も世帯分設けなければいけないため、コストがかかります。
• 流動性が低くなるケースがある
  建築コストがかかる分、売却の際に物件金額が大きくなることから、買い手が限定される場合があります。

月極駐車場

大きなリターンはありませんが、初期投資が少なく抑えられるため、
コストをかけずに土地を保全したい、流動性の高い状態で土地を次代へ承継したい、という方に向いています。

メリット

• コストが少ない
  機械式のタワーパーキング等でなければ、初期投資はアスファルトの整備費用など少額に抑えられます。
  また、運用期間中も修繕等の支出がないため、ランニングコストが安価です。
• 貸主の申し出による解約ができる
  普通賃貸借契約の賃貸住居の場合は、借地借家法により借主が保護されているため、
  建て替えや売却などのタイミングで入居者に退去してもらう必要がある場合でも交渉がうまくいかないケースがありますが、
  駐車場の場合は一定の期間を設けて通知することで解約が可能です。

デメリット

リターンが小さい
駐車台数がとれないと賃料総額が安くなるため、大きなリターンを得づらいです。
また、建物が建っていない土地は固定資産税の金額が最大6倍になるため、
実質的な収益が小さくなり、イニシャルコストの回収にも時間がかかる場合があります。

コインパーキング

月極駐車場と性質は似ていますが、エリアによっては月極駐車場よりも収益が大きくなる場合があります。

また、運営会社による借り上げなどの仕組みを活用すれば収支を読みやすいです。

メリット

（月極駐車場に比べて）大きなリターンが狙える
高額な料金設定でも需要のあるエリアであれば、稼働率高く運営できれば月極駐車場にするよりも大きなリターンを得られる場合があります。

デメリット

コストがかかる場合がある
パーキングメーターやロック板、精算機などの設備の導入費用がかかります。
運営業者による借り上げであればそういった費用はかかりませんが、
その分賃料に反映されるため、コストとリターンのバランスを検討する必要があります。

太陽光発電

土地上に太陽光パネルを設置して、売電収入を得ることができます。

日当たりによって収支が変動するため、建物の少ない郊外でまとまった大きさの土地をご所有の方に向いています。

メリット

長期間売電単価が変動しない
太陽光は、20年間売電の買取単価が固定で保証されているため、収支変動が少ないです。

デメリット

コストがかかる
メンテナンス費用がかかることに加えて、パワーコンディショナー等の機器は経年によって劣化するため、一定の期間で交換が必要になります。

トランクルーム

土地上にコンテナを設置し、トランクルームとして貸し出す投資です。

初期費用やランニングコストが小さいため、高利回りを狙いたい方に向いています。

メリット

• コストが抑えられる
  初期費用・ランニングコスト共に比較的安価です。
  また、トラブルも発生しづらいという安心感があります。
• 経年による賃料下落リスクが低い
  アパート・マンションに比べて、経年による賃料の下落が起こりづらいです。

デメリット

ニーズを捉えづらい
住居が多くてもトランクルームのニーズは低いエリアもあるため、十分な検討が必要です。

コンビニ

ロードサイドの大きな土地などであればコンビニ用地として活用が可能です。

賃料も高額であるケースが多く、ニーズのある場所であれば撤退リスクも少ないため、
事業用向けの土地を所有しており、安定的に大きなリターンを得たい方に向いています。

メリット

• 大きな収益を得られる
  土地のみを貸し出したり、建設協力金というかたちで店舗の建築費用をコンビニチェーンから借り入れすることで、
  コストをかけずに収益を得ることが可能です。
  また、ロードサイドの土地であれば、アパート・マンションを建築し、1階はコンビニにすることで、
  住居系賃貸住宅よりも大きな収益を得ることが可能です。
• 住居が少ないエリアでも活用できる場合がある
  国道沿いなどの土地は、周りに住居が少なくてもコンビニが出店するケースがあります。

デメリット

①転用性が低い

多くの場合、コンビニ用地として土地を貸し出す場合は10年～30年の事業用定期借地の契約となります。

契約期間中は他の用途に変更することが難しいです。

②賃料下落リスク

コンビニの売り上げが悪ければ、契約期間中に賃料減額の申し出がなされる場合もあります。

保育園

待機児童問題に貢献できる社会福祉性の高い活用方法です。

事業用物件のため、賃料も大きい傾向にあります。

土地を貸し出すケースと、建物を建築して賃貸するケースがあります。

メリット

社会貢献ができる
保育園は地域に欠かせない社会インフラです。
土地活用を通して社会に貢献できるという点で、収益とは別の部分で意義のある投資です。
企業の場合は、ESG投資という観点から企業イメージの向上にもつながります。

デメリット

ニーズマッチが難しい
土地のみを貸し出す場合はリスクが少ないですが、
建物を建築し、運営法人を誘致して開業する場合はコネクションが必要になります。

老人ホーム

こちらも社会貢献性の高い活用方法です。

大規模な老人ホーム、特養などは長期間の賃貸借が可能ですし、
小規模なグループホームであれば建物内装などの規定も少ないため、投資額を抑えてリターンを得ることができます。

一般的に、建物を建築し、土地建物を運営業者が借り上げるパターンが多いです。

メリット

社会貢献ができる
高齢化が進む社会において欠かせない社会インフラであるため、
保育園と同様、土地活用を通して社会に貢献できます。

デメリット

運営業者の選定が難しい
グループホームなどは参入障壁が低いため運営業者が多くなっており、
優良な運営業者の見極めがポイントになります。

ビジネスホテル

駅前や都心部であれば、ビジネスホテルとしての活用が可能です。

コロナ禍で需要が落ち込みましたが、徐々に復調の兆しを見せており、
一等地で大きな収益を狙いたい方に向いています。

インバウンド需要の復調により、観光ホテルや民泊物件も再び参入者が増えてきています。

メリット

大きなリターンを狙える
ニーズのある立地であれば、大きな収益を得ることが可能です。

デメリット

• 建築コストが高い
  コンクリート造の大きな建物を建てる必要があるため、多額の建築費用が必要になります。
• 社会情勢に左右される
  コンビニや保育園のような地域に根差した業態ではないため、
  社会情勢の変化によって運営状況が大きく変動するリスクがあります。

土地信託

信託会社などに土地を提供し、活用によって生じた利益の一部を配当として受け取る活用方法です。

初期費用をかけたくない、自身で運用リスクを負いたくない、という方に向いています。

メリット

• コストがかからない
  信託会社等が土地を活用するため、建物の建築コストや運営トラブルなどのリスクをとる必要がありません。
• 信託契約終了後は土地上に建てた建物を得ることができる

デメリット

リターンが予測しづらい
信託会社の運用成績によって得られる配当が変動します。

等価交換

土地を提供し、建物が建築された後、土地や建物の一部を持ち分として取得することができる活用方法です。

コストをかけずに建物を取得できますが、完全に自身の所有物となるわけではないので、
得られるリターンや将来的な売却の可能性を加味して検討する必要があります。

※分譲マンションの建設予定地などの場合は、
土地を提供する代わりにマンションの一室を得ることができる場合もあります。

メリット

コストがかからない
土地を提供する対価として建物を所有することができます。

デメリット

流動性が低くなる
不動産を持ち分で所有することになるため、
自身の判断のみで売却したりすることが難しくなります。

売却

活用せずに売却することも選択肢の1つです。

現金でまとまった資金を得ることができるため、短期的なリターンを得たい方や、相続時のトラブルを回避したいという方に向いています。

メリット

相続時に遺産分割がしやすい
相続予定人が複数いる場合、不動産だと相続時に誰が所有するのか、相続後にどのように運用、もしくは売却するのかといった問題が発生します。

現金化しておけば、分割が容易になります。

デメリット

税金がかかる
不動産の売却時には、所有期間の長短によって最大で40%近い税金が課税される場合があります。

また、土地の取得金額と売却金額の差額に対して課税されるため、
代々受け継いできた土地の場合は、税金が高額になるケースがあります。

土地活用をする際の注意点

上記の通り、土地活用には様々なパターンがあり、
何を目的とするかによって選ぶべき土地活用方法は異なります。

また、それぞれにメリット・デメリットがあり、
立地や土地形状、道路との接道状況などによって収益性も大きく変動するので、
コストとリターンのバランス、ニーズを捉えて安定運用ができるかどうかといった観点から、慎重に検討する必要があります。

法規制を確認する

市街化区域か市街化調整区域か

市街化調整区域では原則建物の建築ができません。

一定の要件を満たせば建築出来る場合もありますが、建物の用途が制限されるケースもあるため、
事前の調査と検討が必要です。

また、市街化調整区域は金融機関の担保評価も低くなる傾向があるため、
借り入れをして建物を建築する予定の場合は、資金計画も入念に検討する必要があります。

用途地域

市街化区域の場合でも、住居系の地域、商業系の地域、工業系の地域など、
エリアによって定められた用途地域によって建物の用途や構造が制限されます。

工業地域でもアパートは建築できますが、周辺に工場が多くなるため賃貸ニーズは低くなるケースがありますし、
住居系地域で駐車場経営をしても、周辺が駐車スペース付きの一戸建てばかりであれば安定稼働は難しいです。

容積率・建蔽率

エリアによって容積率や建蔽率が定められているため、
土地に対してどの程度の範囲・大きさ・階数の建物を建てられるかが制限されます。

賃料単価の低いエリアの場合は建物ボリュームを大きくし、戸数を増やさないと採算が合わないケースがありますが、
エリアに定める容積率・建蔽率が小さければ、小規模な建物しか建てられない場合もあります。

ニーズを確認する

エリアによって賃貸ニーズは異なります。

大学や専門学校の多い地域でファミリータイプの賃貸住宅を建築したり、
閑静な住宅地で単身向けのワンルーム物件を建築してもニーズマッチしません。

また、繁華街や都心など賃貸ニーズの高いように見える場所でも、
周辺に賃貸物件が乱立していれば、競合が増え、賃料水準が下がるケースもあります。

初期費用にも注意

建物建築の際は、本体工事の費用に加えて、土地の造成費用や水道・ガスの引き込み費用などもかかります。

土地に高低差があったり、前面道路に水道やガスの本管がなかったりする場合は、
想定以上に初期費用がかかることもあるので注意が必要です。

愛知・名古屋で土地活用をお考えならHugkum

…いかがでしたでしょうか？

土地活用は様々なパターンがありますが、
それぞれにメリット・デメリットがあり、目的によって向き不向きがあります。

また、せっかく相続税対策や資産保全を目的として土地活用をしても、
運用状況が悪ければ収支がマイナスになるリスクもありますし、
建物を建築する場合は、施工不良などの不具合で不測の支出が発生するリスクもあります。

Hugkumでは、アパート建築・販売を中心に、不動産全般を取り扱っておりますので、
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