不動産投資での資産運用のメリット・デメリット！株式投資との違いについても解説

不動産投資を始める際に気になるのが、メリットとデメリット。

今回はよく比較対象にあげられる株式投資との違いについても解説いたします。

不動産投資での資産運用とは？

不動産投資で得られる収益は大きく下記の２つに分類されます。

家賃収入(インカムゲイン)

毎月の賃料収入のことを指します。

銀行からの借入を行って、不動産投資を行う場合、返済金額との差し引きが毎月の収入となります。

実際には管理費や固定資産税など借入返済以外のキャッシュアウトもあるため、しっかりとしたシミュレーションが必要になります。

売却収入(キャピタルゲイン)

物件を売却した際に得られる収益を指します。

得られるキャッシュは売却金額－(借入残債＋手数料)となります。

尚、税務上の計算は上記と異なり、個人での保有の場合、短期売買(5年未満)と長期売買(5年以上)で収益にかかる税率が異なります。

不動産で資産運用をするメリットとデメリット

不動産の資産運用をするメリットとデメリットを解説します。

メリット

２つの利益がある

不動産投資は「インカムゲイン(運用益)」と「キャピタルゲイン(売却益)」があります。

ローンを組んで購入できる

銀行融資を利用して投資を行うことができ、
万一の場合も団体信用生命保険に加入することで支払い義務を消失させることができます。

インフレ対策になる

現物資産である不動産はインフレ対策に有効な手段となります。

所得との損益通算ができる

不動産所得は給与所得との損益通算ができ、節税効果が見込める場合があります。

デメリット

空室リスクがある

賃貸ニーズが少ない地域で物件を運用すると、空室が続くリスクがあります。

また賃貸ニーズはあっても同様の間取りの物件が多く供給されている地域だと、空室が続いたり、
居住期間が少なく、運用が上手くいかないケースがあります。

老朽リスクや災害リスクがある

建物の経年劣化により、外壁や屋上防水、付帯設備などの修繕が発生します。

また災害によって、物件が破損・汚損するなどのリスクがあります。

金利上昇リスクがある

借入を起こして物件を購入する場合、借入条件によっては借入金利上昇リスクがあります。

現金化に時間がかかる

売却を行う際、証券や投資信託などの金融商品に比べ、現金化に時間がかかります。

不動産での資産運用を成功させるポイント

不動産の資産運用をするときのポイントを解説します。

自身の投資目的を明確にする

運用益を重視するのか、資産保全を重視するのか、運用後の売却益を重視するのか、または減価償却を用いた節税効果を期待するのか、
目的によって投資すべき物件は異なり、またそのリスクも変わりますため、まずはこの点を明確にしておくことが必要です。

自身の投資可能な物件を把握する

全額現金で行う不動産投資以外は、銀行融資を使用して投資を行うことになります。

住宅ローンと違い、一律の条件ではなく、投資を行う方の属性(年収、金融資産、既存借入など)と物件の価格や構造、耐用年数、利回りなど投資対象の掛け合わせで融資条件が決まります。

また金融機関によっても方針が様々です。

ですので、まずは自身がどの物件であれば、どのような融資条件が出るのか、把握を行うことが必要になります。

不動産投資に関わる知識を身につける

不動産投資には様々な知識が必要になります。

代表的なものを一つあげると利回りというものがあります。

これは投資物件に投資をした場合、得られる予定運用益を指標化したものです。

例えば投資金額1億円、利回り7％であれば年間の予定運用益は700万円ということになります。

実際には空室、管理費修繕費等の諸費用、税金の支払いなどにより運用益は減少します。

見えている数字を鵜吞みにせず、「実際にその運用益の実現が可能なのか？」という目線で物件を検討することが必要になります。

長期的視点を持つ

基本的に不動産投資は特性上、長期視点での運用が前提になります。

短期的な利回りも勿論大事ではありますが、その運用益は将来も続けることができるのか、売却時にどのような価格になる可能性があるかなど、
購入時からシミュレーションを行うことが大事になります。

リスク対策をする

デメリットにあげたリスクは対策を講じることで軽減することができます。

空室リスク	賃貸需要の高い立地の選定と選ばれる間取りの選定をすることが必須
老朽リスク	上記同様購入時からシミュレーションを行いそれに耐え得る物件のみを購入
災害リスク	火災保険に加入（ほぼ全ての災害に対しカバーが可能）
金利上昇リスク	固定金利など借入条件を検討することでリスクをカバーできます。

不動産投資と株式投資はどちらがおすすめ？

不動産投資と株式投資どちらがおすすめかについて解説します。

不動産投資に向いている人

• 一定の与信があり、投資効率良く投資をしたい人
  　→銀行融資を活用し、効率よく投資を行うことができます。
• 長期的運用を志向する方
• 本業があり、投資にあまり時間をかけられない人

株式投資が向いている人

• 少額からでも投資を始めてみたい人
• すぐに現金化したい人

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